別荘の相続登記をしていない人は注意！義務化の背景と売却について解説

2024年4月1日より、相続登記の申請が義務化されました。

これまでは、別荘の所有権を相続した後に相続登記をせず放置しても、特に罰則はありませんでした。しかし、義務化により罰則が科されるようになります。

今回は、相続登記の義務化や、相続した別荘が未登記の方がどう対処すべきかについて分かりやすく解説していきます。

相続登記をしていない別荘オーナーは要注意

そもそも別荘は一般的な住宅に比べて、相続登記が未登記になっている物件が多い傾向にあります。

住宅とは違い、別荘は居住地とは別の地域にあることが多く、相続登記の申請を忘れたり、後回しにしたりされやすいからです。

これまでは相続登記が義務ではなく、特に期限も罰則もありませんでした。相続登記が未登記状態では、売ることも、買うこともできませんから、「そのうち相続登記をしよう」と思っていながら、そのまま忘れてしまい、放置されることが多かったのです。

しかし、2024年4月1日から相続登記の義務化が施行されました。今後は、相続登記をせずに放置していると罰則が科されるようになります。

今現在、相続登記をまだ済ませていない別荘を所有している人は要注意です。

別荘の相続登記をしないままだとどうなる？

これまでも、別荘の相続登記をしないまま放置すると次のようなリスクがありました。

• 別荘の売却が難しくなる
• 時間の経過により相続人が増えると、権利関係が複雑になる
• 「特定空き家」に指定されると、固定資産税が高額になってしまう

2024年4月1日以降からは、上記の項目に罰則が加わる形です。

相続登記の義務化とは？いままでとは何が変わる？罰則は？

相続登記の義務化により、相続を知った日から3年以内に相続登記をしなければなりません。

正当な理由がなく、3年以内に相続登記をせず放置していたことが発覚すると、登記官により相続登記を求められます。

登記を求められたにも関わらず放置をしていると、別荘の所在地を管轄する地方裁判所に通知され、10万円以下の罰金を課される可能性があります。

ここでいう「正当な理由」とは、次のようなものです。

• 相続人が多く、相続人の把握や必要書類の収集に時間がかかる場合
• 遺言の有効性や遺産の範囲などで相続人同士が争っている場合
• 相続登記を行う義務のある人が重病を患っている、あるいはそれに相当する事情がある場合
• 相続登記を行う義務のある人が配偶者からの暴力などの被害者であり、避難を余儀なくされている場合
• 相続登記を行う義務のある人が経済的に困窮しており、登記申請をする費用負担が難しい場合

また、上記に該当しない場合であっても、相続登記ができない理由があり、「正当性がある」と認められる場合には「正当な理由」になります。

相続登記が義務化された背景とは？

相続登記が義務化された背景には、「所有者不明の土地があるために、公共事業や復旧・復興事業がスムーズに進まない」という根深い問題があります。

実際に、令和4年度の国土交通省の調査によれば、所有者不明の土地の発生原因の約3分の2（約61%）は、相続未登記によるものです。（※）

所有者がすでに亡くなっていて、相続人が相続登記をしないまま放置された土地は、相続人全員で所有していることになります。相続が繰り返されると、所有者はさらに増えていきます。

その状態では、公共事業や復旧・復興事業を行おうとする時に、現所有者すべてを探さなければならず、多くの時間と手間がかかってしまうのです。

高齢化が進むにつれて、この問題はますます深刻になっていくことが予想されるため、国は相続登記の義務化に踏み切ったのです。

※法務省「相続登記の申請義務化について」

どのくらい過去の相続が対象になるのか？

2024年4月1日よりも前に相続した別荘について、どこまでが対象になるのか疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。結論から言えば、過去の相続はすべて対象になります。

2024年4月1日よりも前に別荘を相続した場合には、2027年3月31日までに相続登記をしなければなりません。

そうすると、過去であればあるほど、権利関係が複雑になりますから、相続登記を期日までに履行するハードルが上がってしまいます。

中には「別荘を相続したのがはるか昔で、相続権を保有する全員を3年以内に見つけ、書類の収集や法定相続分の確定をするのは難しい」という方もいらっしゃるでしょう。

そういった場合に簡易的に申請ができるような仕組みとして、相続登記義務化に伴い「相続人申告登記」という新たな登記が設けられています。

相続人申告登記とは？

相続人申告登記とは、正当な理由により2027年3月31日まで、もしくは相続を知った日から3年以内に相続登記が難しい場合に、簡易的な手続きで相続人であることを登記する仕組みです。

期日までの相続登記が正当な理由から難しい場合には、相続人申告登記を行うことで罰則が科せられることがなくなります。

ただし、相続人申告登記は、別荘の所有権を相続したことを登記する相続登記とは違うので注意しましょう。

あくまで正当な理由から期日までに相続登記ができない時に利用する応急処置的な手段です。

たとえ相続人申告登記を行ったとしても、法定相続人の範囲や遺産分割協議、書類の収集が完了した段階で、改めて相続登記が必要です。

相続人申告登記は次の手順で行います。

STEP1：書類（相続人（本人）の戸籍謄本など）を取得
STEP2：相続人申告登記申出書を作成
STEP3：相続人申告登記申出書を書類とともに法務局に提出

出典：法務省「相続人申告登記について」

別荘の相続登記の手順

もし相続登記をしていない場合は、次の手順で速やかに相続登記を行いましょう。

STEP1：不動産の確認
STEP2：遺言書の確認・遺産分割協議
STEP3：必要な書類の取得（戸籍謄本や遺産分割協議書など）
STEP4：管轄の法務局に申請
STEP5：登記識別情報通知書（権利書）の発行

相続登記の申請を自分で行うのが大変な場合は司法書士などに依頼することも可能です。

出典：法務省民事局「登録申請手続きのご案内（相続登記①/遺産分割協議編）」

STEP1：不動産の確認

まずは被相続人（亡くなった方）が所有していた別荘を含め、相続した不動産を正確に把握する必要があります。相続の対象となる不動産の特定を行いましょう。

戸建ての場合、「土地」と「建物」はそれぞれ別の不動産として登記されているため、両方の確認が必要です。

土地が複数に分割されている場合や、複数の建物が存在する場合もあるので、その点も注意しながら進めていきます。

不動産の確認は以下の書類で行います。

• 登記事項証明書（旧登記簿謄本）
• 登記済権利証や登記識別情報
• 固定資産税納税通知書
• 市町村の名寄帳

これらの書類を基に、不動産の所有者や登記内容を詳細に確認し、正確な情報を把握していきます。また、不動産が共有名義の場合、相続できるのは被相続人の持分のみとなりますので、共有持分の確認も忘れずに行いましょう。

故人自身が所有していた不動産を正確に把握していない可能性もあるので、そこをまずはしっかりと調査して明らかにしていきます。

STEP2：遺言書の確認・遺産分割協議

別荘を含む不動産の確認の次は、遺言書の有無を確認しましょう。遺言書が存在する場合は、その内容が優先され、記載された通りに不動産を相続する人が決まります。

公正証書遺言であれば、公証役場で簡単に確認できます。一方で自筆証書遺言の場合、家庭裁判所での検認手続き（法務局に預けた場合は検認不要）を経て、有効性の確認が必要です。

遺言書がない場合は、相続人全員による遺産分割協議を行います。この協議で相続する不動産を誰が引き継ぐかを話し合い、合意内容を「遺産分割協議書」にまとめ、相続人全員の署名と実印での押印を行います。

STEP3：必要な書類の取得（戸籍謄本や遺産分割協議書など）

相続人が決まったら、不動産を引き継ぐことになった相続人が必要な書類を集めていきます。以下に遺産分割協議を行った場合の必要書類の例を示します。

• 相続登記申請書
• 固定資産評価証明書または課税明細書
• 遺産分割協議書
• 相続人全員の印鑑証明書
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続関係説明図
• 登記事項証明書
• 委任状（代理人に手続きを依頼する場合）

STEP4：管轄の法務局に申請

必要書類をすべて揃えたら、不動産の所在地を管轄する法務局に相続登記の申請を行います。申請方法には以下の3種類があります。

• 直接窓口に持参する方法
• 郵送による方法
• オンラインでの申請

相続登記には登録免許税の納付が必要です。この税額は不動産の評価額によって異なり、収入印紙で支払います。

STEP5：登記識別情報通知書（権利書）の発行

法務局に申請書の提出後、登記完了までに通常1週間から10日ほどかかります。

完了すると、法務局から登記識別情報通知書や登記完了証が発行されます。登記識別情報通知書は重要な書類なので、大切に保管しましょう。

別荘の相続登記が大変…。他に方法はないの？

相続登記をしなかった期間が長ければ長いほど、相続登記の手続きが複雑かつ難しくなります。しかし、原則として義務化されたため、相続登記をしなければならないのです。

中には「相続人の把握や遺産分割協議に手間をかけたくない」と感じる人もいらっしゃると思います。そういった場合は、別荘の売却を検討しましょう。

相続登記をしていない別荘の売却はできるの？

相続登記をしていない別荘の場合、「自分がその別荘を持っている所有者である」と証明できるものが何もありません。そのため、難易度は高いですが、「相続登記がされていない別荘でも買いたい」という買い手が現れた場合は売却できます。

もちろん、売却前に相続登記ができれば問題ありませんが、「ずいぶん前に相続していて権利関係が複雑」「とてもじゃないけれど相続登記の手間暇をかけられない」という場合には、売却を検討してみても良いかもしれません。

ただし、基本的に所有者が明確でない別荘を買いたがる人は限られることをあらかじめ認識しておきましょう。

ミライエでは専門家紹介サービスを提供しています。相続でお困りの方は司法書士にご相談いただけます。

まとめ

この記事では相続登記の義務化の背景と別荘の売却について解説しました。相続未登記の期間が長ければ長いほど、権利関係が複雑になります。

そのため、まだしていないという方は早めに相続登記手続きを行いましょう。

一方で、「これから別荘の相続登記を行うのは現実的ではない」と思われている場合には、売却の検討をおすすめします。相続登記が未完了の別荘には買い手がつきにくいため、売却には専門家のサポートが必要不可欠です。

ミライエでは、そういった相続登記がされていない別荘の売却サポートもしています。無料の売却査定も行っておりますので、まずはお気軽にご相談ください。